[부동산 가이드] 2026년 상반기 전세 수급 지수 분석 및 계약갱신청구권 FAQ 리포트 ①

전세수급지수 및 계약갱신청구권

2026년 상반기 전세시장: 수급 주도의 결정적 시점

2026년 상반기 전세시장은 "가격보다 수급이 먼저 움직이는 시장"으로 진단됩니다.

KB국민은행 부동산 통계에 따르면, 수도권 전세수급지수가 160대에 진입했으며, 서울 일부 권역은 4년 4개월 만의 최고치(163.7, 2026년 1월)를 기록했습니다. 이는 단순한 "가격 상승"을 넘어 "전세 공급 구조의 급속한 악화"를 의미합니다.

동시에 5대 광역시(부산, 대구, 인천, 광주, 대전)도 전세가격이 전월 대비 0.08% 상승하며 상향세를 이어가고 있고, 전세수급지수는 160선 내외에서 "공급 부족" 신호를 반복해서 보내고 있습니다.

이 리포트는 다음을 목표로 합니다:

1. 전세 수급 지수의 개념과 해석을 객관적으로 정리
2. 2026년 상반기 지역별 수급 흐름을 데이터로 진단
3. 계약갱신청구권의 실무적 쟁점 5개를 FAQ 형식으로 해결
4. 세입자·집주인 각각의 대응 전략을 구체화

1. 전세 수급 지수란 무엇인가?

 

1) 정의와 의미

전세 수급 지수(Chonse Supply-Demand Index)는 "특정 시점에 전세를 찾는 수요"와 "전세를 내놓는 공급"의 균형을 0~200의 숫자로 수치화한 지표입니다.

• 분자(수요): 전세 문의 건수, 계약 성사를 기다리는 예비 세입자
• 분모(공급): 시장에 공개된 전세 매물, 임대인이 내놓은 물건

이 비율을 지수화하면:

지수 구간	시장 상태	세입자 입장	집주인 입장
0~80	전세 과잉(공급 우위)	충분한 선택 폭, 조건 협상 가능	경쟁 심화, 전세가 또는 조건 양보 필요
80~100	균형 상태	적절한 선택지 존재	중간 위치, 시장 주도권 약함
100~130	초기 공급 부족	탐색 기간 단축 필요, 호가 우위로	임대료 협상 강화 가능
130~160	심화된 공급 부족	매물 소진 빠름, 조건 악화	임대료 상방 유리, 재계약 유리
160 이상	전세대란 구간	매물 극도로 부족, 급매물만 선택지	독점적 지위, 전세→월세 전환 검토 가능

 

2) 왜 이 지표가 중요한가?

전세 수급 지수는 "감정적 판단을 배제한 객관적 신호"입니다.

• 아무리 "전세가가 올랐다"는 뉴스가 나와도, 수급지수 100 이하면 세입자 입장에서는 여전히 "물량이 풍부한 시장"이고, 조건 협상의 여지가 있습니다.
• 반대로 수급지수 160 이상이면 "가격 논의 이전에 매물 자체가 없는 상황"이므로, 세입자는 빠른 의사결정이 필수입니다.

즉, 가격 추이 + 수급 지수를 함께 봐야 세입자의 "실제 협상 여지"와 "긴급도"를 판단할 수 있습니다.