부동산 경매 시장에서 초보자들이 가장 공포를 느끼는 단어는 '선순위 임차인'입니다. 하지만 금융 실무와 법리를 꿰뚫어 보는 전문가에게는 이것이 곧 '최고의 수익 모델'이 되기도 합니다. 오늘은 가상의 사례를 통해, 전 소유자가 임차인으로 남는 경매 실무에서 '점유개정' 이라고 하는 물건의 권리분석을 완벽히 정복해 보겠습니다.1. 가상 사례(Case Study): 용인 OO아파트의 미스터리경기도 용인시의 한 아파트가 1회 유찰되었습니다. 표면적인 권리관계는 다음과 같습니다.현 소유자(안성구): 2024. 02. 01. 소유권 이전 등기근저당권(대한은행): 2024. 02. 01. 설정 (주택구입자금 대출)임차인(김상길): 2022. 05. 01. 전입 (전 소유자)단순히 전입일만 보면 임차인 '김상길' 씨..

안녕하세요. 주거금융경제연구소 소장, 박사지점장 김광년입니다.지난 1부에서는 "깡통전세"로 손실이 걱정되는 보증금을 받기 위해 '임차권등기명령'을 통해 대항력을 유지하며 이사를 나가는 과정을 살펴봤습니다. 하지만 임대인이 연락 두절이 되면 많은 세입자가 이 단계에서 좌절합니다. "집주인이 서류도 안 받고 도망 다니는데, 소송을 해봐야 시간 낭비 아닌가요?"라는 질문을 가장 많이 하시죠.오늘은 금융 실무와 부동산 이론을 결합해, 도망가는 임대인을 법의 심판대에 세우는 '공시송달'의 위력과 보증금 반환 소송의 전략적 가치를 심층 분석해 드립니다. 1. 보증금 반환 청구 소송: '집'이 아닌 '사람'을 타격하는 무기보증금 반환 소송을 단순히 "경매를 넘기기 위한 절차"로만 생각하면 오산입니다. 은행 지점장 시..