Introduction to the Institute of Housing Finance & Economics (주거금융경제연구소 소개)

"This blog is the official archive of Dr. Kim's research on Housing Finance and Real Estate." (이 블로그는 김광년 박사의 주거 금융 및 부동산 연구 공식 아카이브입니다.)

 

안녕하세요. 주거금융경제연구소장 김광년 박사입니다.

이곳 [핵심 연구: 주택연금과 노후전략] 카테고리는 우리 연구소의 심장(Heart)과도 같은 공간입니다. 제가 왜 이 공간을 만들었는지, 그리고 앞으로 어떤 이야기들을 나누게 될지 소개해 드리고자 합니다.

1. "집은 있는데 쓸 돈이 없다?"

제가 시중은행 지점장으로 수많은 고객을 상담하며 가장 안타까웠던 순간은, 평생 고생해서 마련한 번듯한 내 집은 있지만 당장 생활비가 부족해 힘겨워하는 은퇴자분들을 볼 때였습니다.

'깔고 앉은 돈'을 어떻게 하면 '매달 흐르는 현금'으로 바꿀 수 있을까? 이것이 제 박사 학위 논문의 시작점이었고, 이 연구소의 설립 목적입니다.

2. 이 공간에서는 이런 이야기를 다룹니다

단순히 주택연금 상품 설명서를 읽어주는 식상한 정보는 지양합니다. 부동산학 박사의 이론적 깊이와 금융 현장의 실전 감각을 결합하여 다음과 같은 깊이 있는 분석을 제공할 것입니다.

• 주택연금 A to Z: 가입 조건부터 수령액 계산, 지급 방식의 모든 것
• 가입 타이밍 전략: 집값이 오를 때 vs 내릴 때, 언제 가입해야 유리할까?
• 비교 분석: 주택연금 vs 주택 매도 후 즉시연금 vs 다운사이징
• 연구 논문 리포트: 국내외 주거금융 논문과 최신 통계 기반의 팩트 체크

3. 누구에게 필요한가요?

• 은퇴 후 국민연금만으로는 생활비가 부족하신 분
• 자녀에게 손 벌리지 않고 당당한 노후를 보내고 싶은 분
• 보유한 부동산 자산의 효율적인 배분 전략이 필요한 분

약속드립니다

저는 상품을 파는 영업사원이 아닙니다. 연구자로서, 그리고 여러분의 노후를 함께 고민하는 파트너로서 가장 객관적이고 유리한 선택지를 제시하겠습니다.

앞으로 올라올 칼럼들에 많은 관심 부탁드리며, 궁금한 점은 언제든 댓글로 남겨주십시오.

감사합니다.

 

박사학위 논문 제목 : 주택연금 가입의 동태적 결정 요인 및 인과적 경제 행태 연구

 

국문 초록

 

한국 고령 가구의 자산 구조는 실물 자산 비중이 80%를 상회하는 반면 당장 활용 가능한 현금 유동성이 부족한 특징을 보인다. 이러한 구조적 불일치를 해소하기 위한 주요 정책 수단으로 2007년 주택연금제도가 도입되었으나 높은 잠재적 수요와 정책적 필요성에도 불구하고 실제 가입률은 1%대에 머무르는 이른바 ‘주택연금 퍼즐’이 지속되고 있다. 선행연구들은 이러한 저조한 가입의 원인과 가입 효과를 규명하기 위해 시도해 왔으나, 대부분 특정 시점의 설문조사에 의존한 횡단면적 분석에 머물러 있다는 방법론적 한계를 가진다. 정태적 비교는 개별 가구가 생애주기의 어떤 시점에 가입을 결심하는지 그 동태적 전환 과정을 설명하지 못하고 가입 이후의 경제적 변화 역시 선택 편의를 충분히 통제하지 못하여 순수한 인과적 효과를 추정하는 데 제약을 가진다.

이에 본 연구는 2011년부터 2023년까지 13년 간의 ‘재정패널조사’ 장기 데이터를 활용하여 주택연금 가입의 결정 요인과 가입 이후 경제적 행태 변화를 실증적으로 분석하였다. 특히 주택연금 가입이 희소 사건임을 고려하여 제14차 조사 신규 유입 표본을 포함한 불균형 패널을 구축하였으며, 편의수정고정효과(BIFE) 모형, 성향점수매칭(PSM) 및 시차를 둔 이중차분법(staggered DID) 등 적합한 계량경제학적 방법론을 적용하여 분석의 엄밀성을 제고하였다.

첫째, 주택연금 가입 결정 요인 분석을 위해 BIFE 로지스틱 모형을 적용한 결과, 가입 결정은 정태적 선택과 동태적 전환이라는 두 가지 차원으로 분리됨을 확인하였다. 먼저 임의효과 모형 분석 결과 가입 여부를 결정하는 정태적 선택은 관찰 가능한 변수보다는 관찰 불가능한 개인의 고유 성향에 의해 대부분 결정되는 것으로 나타났다. 반면, BIFE 모형 분석 결과 가입 시점을 결정짓는 동태적 전환은 연령 증가, 가구원 수 감소, 총자산 증가와 같은 관찰 가능한 생애주기적 사건에 의해 높게 촉진되는 것으로 나타났다. 특히 이 전환 과정에서 대졸 이상의 학력이 다른 재무 변수들을 상회하는 영향력을 보였는데, 이는 주택연금 상품의 복잡성으로 인한 인지적 장벽이 존재하며, 금융 이해도가 이를 넘어서는 선결 요인임을 시사한다.

둘째, 주택연금 가입의 인과적 효과 분석을 위해 PSM과 최근 Sun & Abraham이 제안한 staggered DID 모형을 결합하여 분석한 결과 가입 효과는 이질적이며 명확한 우선순위와 시차를 두고 발현됨을 규명하였다. 분석 결과 가입자가 확보된 유동성을 사용하는 최우선 행태는 부채 축소인 것으로 나타났다. 가계의 총부채는 가입 즉시(year 0) 유의미하게 감소하였으며 이 효과는 지속되었다. 반면 정책의 주된 목표인 소비 평탄화 효과는 즉각적으로 나타나지 않고 가입 2년 차에 총소비가 일시적으로 증가하는 모습이 관찰되었다. 한편 금융자산을 축적하는 저축 효과는 관찰되지 않았다. 이는 주택연금 가입자가 확보된 유동성을 소비 확대보다는 고금리 부채 상환을 통한 재무 건전성 확보에 우선적으로 사용하며 부채 상환이 완료된 이후에야 소비를 늘리는 합리적이면서도 상대적으로 신중한 재무 행태를 보임을 시사한다. 이러한 연구 결과는 주택연금 활성화 정책이 기존의 보편적 홍보에서 벗어나, 가입자의 동태적 특성과 실제 행동 패턴에 기반한 맞춤형 개입으로 전환되어야 함을 시사한다.

이에 본 연구는 다음 네 가지 정책적 제언을 제시한다. 첫째, 마케팅 전략을 생애주기 사건 기반으로 전환하여 국민연금 수급 개시나 자녀 분가 등 가입 촉발 시점에 도달하는 잠재 고객에게 선제적인 정보를 제공해야 한다. 둘째, 가입의 핵심 제약 요인인 금융 이해도 장벽을 해소하기 위해 판매자와 분리된 중립적인 가입 전 제3자 의무 상담 제도를 법제화하고 정보 프레이밍을 개선해야 한다. 셋째, 가입자의 부채 축소 행동에 부합하도록 대출 상환형 상품을 주력 상품으로 활성화하고 부채 통합형 신상품을 개발해야 한다. 마지막으로, 긴급 의료비 목적의 중도 인출 유연성을 확대함으로써 고령층의 예비적 저축 동기를 충족시킬 수 있는 보완 장치를 마련해야 한다.

본 연구는 장기 패널 데이터와 최신 인과추론 방법론을 통해 주택연금 가입의 동태적 메커니즘과 경제적 효과의 우선순위를 규명함으로써 이러한 퍼즐을 해석하는 새로운 실증적 근거를 제시하고 제도의 실효성을 높이기 위한 구체적인 정책 대안을 도출하였다는 점에서 의의를 가진다.