안녕하세요. 주거금융경제연구소 소장, 부동산학 박사 김광년입니다.최근 네이버 블로그를 통해 연재 중인 제1화에서 '위장 임차인' 문제를 다루었습니다. 웹툰에서는 직관적인 흐름을 짚어드렸다면, 이곳 티스토리에서는 금융 실무 30년의 현장 경험을 바탕으로, 실제 경매 현장에서 위장 임차인을 어떻게 논리적으로 파훼하고 수익을 확정 지을 수 있는지 그 심층적인 전략을 공유하고자 합니다.1. 가족 간 임대차의 법적 실체와 판례의 태도경매 현장에서 마주치는 '선순위 임차인' 중 상당수는 전 소유자의 가족이거나 친인척입니다. 법원은 이들의 대항력을 판단할 때 매우 엄격한 잣대를 적용합니다.부모-자식 간: 원칙적으로는 생계를 같이 하는 가족으로 보아 임대차를 부정하는 경우가 많습니다. 오직 실질적인 자금 왕래가 입증..

2026년 2월 26일부터 금융위원회 주도로 ‘마이데이터 기반 금리인하요구 서비스’가 본격적으로 시행되었습니다. 이는 과거 소비자가 개별적으로 금융회사를 접촉해야 했던 방식에서 벗어나, AI 에이전트(AI Agent)가 데이터를 기반으로 권리 행사를 대행하는 금융 패러다임의 전환을 의미합니다. 본 포스팅에서는 해당 서비스의 구조적 특징과 통계적 배경, 그리고 향후 금융 소비자에게 미칠 실무적 영향력을 심층적으로 분석합니다.1. 현행 금리인하요구권의 운영 현황 및 한계 (2022~2025)그동안 금융당국은 금리인하요구권의 실효성을 높이기 위해 공시 제도 도입 등 다양한 노력을 기울여 왔습니다. 그러나 실제 데이터상으로는 소비자의 체감도가 낮았던 것이 현실입니다.[표1] 금리인하요구권 관련 주요 통계 (금융..

안녕하세요. 주거금융경제연구소입니다.정부는 2026년 상반기 경제정책방향을 통해 기존 ISA(개인종합자산관리계좌)의 틀을 완전히 재편하는 ‘생산적 금융 ISA(일명 슈퍼 ISA)’ 도입을 공식화했습니다. 이번 개편은 가계 자산의 부동산 편중을 해소하고 자본시장의 역동성을 제고하려는 거시적 목적을 담고 있습니다.오늘은 부동산학 박사이자 금융 실무 전문가의 시각에서 이번 정책의 데이터 분석과 그에 따른 자산관리 전략을 정리해 드립니다.1. 2026년 ISA 개편의 거시적 배경: 생산적 금융현재 대한민국 가계의 비금융자산(부동산 등) 비중은 약 77% 수준으로, 주요 선진국 대비 기형적으로 높은 수치를 기록하고 있습니다. 정부가 '생산적 금융'이라는 기치 아래 ISA 혜택을 파격적으로 확대하는 이유는 명확합니..

안녕하세요. 주거금융경제연구소 박사지점장입니다. 2026년 2월 1일 주택금융공사가 보금자리론 금리를 0.15%p 인상했습니다. 이는 MBS 조달 비용 상승(국고채 반등) 반영으로, 디딤돌 대출 동결과 대비되는 '엇박자'입니다. 티스토리 아카이브답게 금리·LTV·DSR 연동 모델링과 사례 계산으로 심층 검토하겠습니다.서울 중위가 9.71억 원 현실 속 무주택자 선택지를 데이터 기반으로 제시합니다. 1. 상품 구조 및 재원 차이 1) 보금자리론: 시장형. MBS 발행 금리 연동, 우대금리 최대 1.0%p(생애최초 0.4%, 부부 0.2% 등). 2월 기준 기본 4.05~4.35%.2) 디딤돌 대출: 정책형. 주택도시기금 재원, 서민 보호 우선. 기본 2.85~3.90%(우대 시 1.2~2.5%), 한도 가..

1. 소비자동향조사, 무엇을 어떻게 보는 지표인가한국은행의 「소비자동향조사」는 전국 2천여 가구를 대상으로 설문을 실시해, 향후 1년을 바라보는 가계의 기대와 불안을 수치화한 조사입니다. ​ 이 중 소비자심리지수(CCSI)는 여러 개별지수를 종합한 "헤드라인 지표"이고,주택가격전망 CSI는 향후 1년간 집값 방향에 대한 소비자 기대를 보여주는 “부동산 심리 지표”입니다. ​● CCSI 100 초과: 경제 상황을 낙관하는 가구 비중이 비관하는 가구보다 많음. ● 주택가격전망 CSI 100 초과: 집값 상승을 예상하는 가구 비중이 하락 예상보다 많음. 즉, CCSI는 ‘경제 기온’, 주택가격전망은 ‘집값 체감 온도’라고 이해하시면 됩니다. 2. 2026년 2월, 숫자로 보는 ‘훈풍 도는 경기 vs 식어가는 ..

주거금융경제연구소 소장, 부동산학 박사 김광년입니다. 네이버 블로그에서는 2026년 연금 개편을 “일하면서 연금 다 받는 시대”라는 키워드로 정리했습니다. 이번 티스토리 글에서는 수치·공식·정책 의도까지 들어가서, 실제 설계와 시뮬레이션에 바로 쓸 수 있는 수준으로 정리해 보겠습니다. 1. 재직자 노령연금 감액, “사실상 폐지”에 가까운 구조 1) 법·제도 구조 보건복지부 보도자료를 보면, 2025년까지는 국민연금 재직자(노령연금+근로·사업소득자)에 대해 월 소득이 A값(평균소득, 약 309만 원)을 넘으면 5개 구간으로 나누어 최대 15만 원까지 감액했습니다. 2025년 기준 구조를 간단히 정리하면: ● 월소득 ≤ A값: 감액 없음 ● A값 초과 구간: 1·2구간: 초과소득 200만 원 미만, 구간..

주거금융경제연구소는 급변하는 부동산 시장과 복잡한 금융 환경 속에서 가계의 안정적인 자산 형성과 성공적인 노후 설계를 돕기 위해 설립된 주거금융·주택연금 전문 연구기관입니다. 본 연구소장 김광년은 부동산학 박사로서의 학문적 깊이와 前 하나은행 지점장으로 30년간 현장을 누빈 금융 실무 역량을 겸비하고 있습니다. 우리는 이론에 매몰되지 않는 실전 솔루션, 현장에 치우치지 않는 객관적 데이터를 지향합니다. 주요 연구 및 자문 분야 1. 부동산 금융 및 주거 전략주택연금: 고령층의 안정적인 현금흐름(Cash-flow) 설계 및 최적화주거금융: 주택담보대출, 전·월세 보증금, 금리 변동기 레버리지 전략실전 투자: 경매·NPL 분석 및 다주택자 리스크 관리 컨설팅2. 연금 및 세제 혜택 금융 상품 (New)은퇴 ..

안녕하십니까. 주거금융경제연구소 소장 김광년 박사입니다. 2026년 2월 10일 이후 체결되는 부동산 매매계약부터는 실거래가 신고 시 계약서와 계약금 지급 증빙을 함께 제출해야 합니다. 단순히 서류 한 장 더 내는 수준이 아니라, 그동안 적지 않은 거래에서 반복되어 온 업·다운계약을 제도적으로 차단하겠다는 정부의 강한 메시지입니다. 오늘은 부동산 리니언시(자진신고자 감면제도)의 법·제도 구조와, 실무에서 어떤 리스크로 이어지는지 금융·세무 관점까지 포함해 정리해 보겠습니다. 1. 업·다운계약의 유인과 왜곡 구조 부동산 시장에서 업·다운계약이 사라지지 않는 이유는 분명합니다. “당장 손에 잡히는 이익”이 있기 때문입니다. 하지만 이 구조가 금융·조세 시스템 전체에는 독소처럼 작용합니다. 1) 다운계약● 목..

계약 전부터 잔금 이후까지, 금융 실무와 법적 리스크를 동시에 관리하는 자산 보호 전략주택 매매는 한 가계의 가장 큰 자산이 이동하는 복합 금융 거래입니다. 공인중개사를 통한 진행이 일반적이지만, 매수인이 스스로 금융·법적 리스크를 점검하지 않으면 사고 발생 시 누구도 끝까지 책임지지 않습니다. 필자는 부동산학 박사이자 전직 은행 지점장으로서, 실제 현장에서 발생한 사례를 기반으로 계약 전·계약서 작성·물건 검증·잔금 및 소유권 이전 단계별로 리스크 관리 포인트를 정리합니다. 1. 계약 체결 단계 – ‘보이지 않는 리스크’를 선제 차단 1) 담보대출 가능 여부의 실질 확인 (LTV·DSR·스트레스 DSR) LTV 규제만 보고 ‘이 정도면 대출이 나오겠지’라고 판단했다가, 실제로는 DSR(총부채원리금상환..

1. 정책적 맥락: 금융규제와 주거정책의 결합최근 이재명 대통령이 “양도세 감면까지 해주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 다주택자에게, 만기 시점에 대출 연장 혜택을 주는 것이 공정한가”라는 취지의 메시지를 잇달아 발신하면서, 등록 임대사업자에 대한 세제·금융 특례의 재조정이 본격화되고 있습니다. 이와 연동해 금융위원회는 은행·상호금융 등 전 금융권을 대상으로 약 13조 9천억 원 규모의 주거용 임대사업자 대출에 대한 상환구조·만기 연장 절차를 점검하고, 만기 연장 시 RTI 재심사를 포함한 규율 강화 방안을 논의 중입니다. 이 조치는 단순한 여신 관행 개선을 넘어, 금융규제를 통해 다주택자의 기대수익·보유기간을 조절함으로써 ‘주택 공급 확대’와 ‘부동산 투기 완화’를 동시에 겨냥하..