안녕하세요. 주거금융경제연구소 소장, 부동산학 박사 김광년입니다.최근 네이버 블로그를 통해 연재 중인 제1화에서 '위장 임차인' 문제를 다루었습니다. 웹툰에서는 직관적인 흐름을 짚어드렸다면, 이곳 티스토리에서는 금융 실무 30년의 현장 경험을 바탕으로, 실제 경매 현장에서 위장 임차인을 어떻게 논리적으로 파훼하고 수익을 확정 지을 수 있는지 그 심층적인 전략을 공유하고자 합니다.1. 가족 간 임대차의 법적 실체와 판례의 태도경매 현장에서 마주치는 '선순위 임차인' 중 상당수는 전 소유자의 가족이거나 친인척입니다. 법원은 이들의 대항력을 판단할 때 매우 엄격한 잣대를 적용합니다.부모-자식 간: 원칙적으로는 생계를 같이 하는 가족으로 보아 임대차를 부정하는 경우가 많습니다. 오직 실질적인 자금 왕래가 입증..

말소기준권리보다 빠른 임차인, 왜 이렇게 위험한가? 판례로 보는 ‘보이지 않는 손’의 정체 경매 초보자들의 공포 대상 1순위가 바로 “말소기준권리보다 빠른 전입일을 가진 대항력 있는 임차인”입니다. 겉으로 보기에는 시세보다 1억 싸게 산 것처럼 보이지만, 임차인의 보증금 3억을 추가로 인수하는 순간, 그 물건은 시세보다 훨씬 비싸게 산 최악의 투자로 변합니다. 이 글에서는 * 왜 선순위 임차인의 보증금이 낙찰자에게 ‘보이지 않는 손’처럼 달라붙는지, * 대법원 판례가 어떻게 판단하고 있는지, * 실전에서 무엇을, 어떤 순서로 체크해야 안전한지를 독자 눈높이에 맞춰 정리해 드리겠습니다. 1. 핵심 법리 정리: 대항력·말소기준권리·보증금 인수 1) 말소기준권리와 대항력의 관계 말소기준권리는 경매에서 “어..