주거금융경제연구소의 박사지점장입니다. 최근 고금리 기조의 장착과 내수 소비 위축이 지속되면서 소상공인의 영업비용 중 고정비 부담이 임계점에 도달하고 있습니다. 특히 상업용 부동산 임대료는 하방 경직성이 강해 소상공인의 유동성을 압박하는 주요 요인입니다. 이번 대전시의 지원책은 비록 단기적인 유동성 공급이나, 영세 소상공인의 한계 이익률을 방어하는 데 실질적인 마중물 역할을 할 것으로 기대됩니다. 본 칼럼에서는 해당 지원금의 수혜 요건과 신청 전략을 전문적인 시각에서 정리합니다.1. 지원 대상의 정량적·정성적 적격 요건 분석본 사업은 한정된 예산(9,400개사 기준) 내에서 '영세성'과 '지속성'을 가진 사업자를 선별하는 데 목적이 있습니다. 적격 판정을 받기 위해 반드시 충족해야 할 4가지 핵심 지표는 ..

부동산 하락기나 정체기에 접어들면 보증금이 매매가를 추월하거나, 경매 낙찰가보다 높아지는 '깡통전세' 사고가 빈번하게 발생합니다. 금융권에서 수많은 여신 심사를 담당했던 지점장 경험과 부동산학 연구자로서의 시각을 담아, 여러분의 소중한 자산을 지킬 실전 수칙을 공유합니다.1. 전세가율 70%의 법칙: 하락기의 마지노선아무리 입지가 좋은 아파트라 하더라도 전세가가 매매가의 70%를 넘는 시점부터는 보증금 회수가 어려워질 수 있으므로 리스크 점검 구간으로 인식해야 합니다.이유: 부동산 시장 하락기에는 매매가가 급격히 조정될 수 있습니다. 이때 전세가율이 높으면 매매가 하락폭이 보증금 하락으로 직결됩니다.경매 실무적 관점: 만약 해당 물건이 경매로 넘어갈 경우, 제반 비용과 낙찰가율을 고려하면 전세가율 70%..

안녕하세요. 주거금융경제연구소 소장, 박사지점장입니다.2026년 대한민국 주택 시장의 가장 큰 화두는 '저출생 대응을 위한 주거 사다리 복원'입니다.특히 전세 자금 대출 정책은 단순한 복지를 넘어, 신혼부부의 생애주기 자산 형성을 결정짓는 핵심 기제(Mechanism)로 작용하고 있습니다.오늘은 부동산학적 관점과 금융 실무 경험을 결합하여, 2026년형 신혼부부 전세 자금 대출 체계를 심층 분석하고 최적의 자금 조달 전략을 제시하고자 합니다.1. 2026년 정책 환경의 변화와 거시적 배경2026년 전세 자금 대출 시장의 핵심 변화는 '소득 요건의 대폭 완화'와 '출산 가구에 대한 파격적 인센티브'로 요약됩니다. 과거 소득 문턱에 걸려 시중은행의 고금리 상품을 이용해야 했던 고소득 맞벌이 가구가 대거 정책..

안녕하세요. 주거금융경제연구소 박사지점장입니다.최근 고금리 기조와 전세 사기 여파로 인해 임대차 시장의 패러다임이 전세에서 월세로 급격히 이동하고 있습니다.특히 신학기를 맞은 대학생과 사회초년생들은 전세의 대안으로 준전세(반전세)나 준월세를 선택하는 경우가 많습니다.하지만 보증금의 규모가 커질수록 임차인이 짊어져야 할 리스크 또한 비례해서 상승합니다. 오늘은 부동산학 박사이자 금융 실무 전문가의 시각에서, 보증금 유형별 법적 성격과 내 자산을 지키는 최우선변제권의 실무적 함정을 심층 분석해 보겠습니다.1. 임대차 시장의 분류: 준전세와 준월세의 경계국토교통부 통계 분류에 따르면, 보증금의 규모에 따라 임대차 유형은 크게 네 가지로 나뉩니다.이는 단순한 명칭 구분을 넘어, 향후 경매 등 사고 발생 시 '배..

안녕하세요. 주거금융경제연구소 소장, 부동산학 박사 김광년입니다.최근 네이버 블로그를 통해 연재 중인 제1화에서 '위장 임차인' 문제를 다루었습니다. 웹툰에서는 직관적인 흐름을 짚어드렸다면, 이곳 티스토리에서는 금융 실무 30년의 현장 경험을 바탕으로, 실제 경매 현장에서 위장 임차인을 어떻게 논리적으로 파훼하고 수익을 확정 지을 수 있는지 그 심층적인 전략을 공유하고자 합니다.1. 가족 간 임대차의 법적 실체와 판례의 태도경매 현장에서 마주치는 '선순위 임차인' 중 상당수는 전 소유자의 가족이거나 친인척입니다. 법원은 이들의 대항력을 판단할 때 매우 엄격한 잣대를 적용합니다.부모-자식 간: 원칙적으로는 생계를 같이 하는 가족으로 보아 임대차를 부정하는 경우가 많습니다. 오직 실질적인 자금 왕래가 입증..

2026년 2월 26일부터 금융위원회 주도로 ‘마이데이터 기반 금리인하요구 서비스’가 본격적으로 시행되었습니다. 이는 과거 소비자가 개별적으로 금융회사를 접촉해야 했던 방식에서 벗어나, AI 에이전트(AI Agent)가 데이터를 기반으로 권리 행사를 대행하는 금융 패러다임의 전환을 의미합니다. 본 포스팅에서는 해당 서비스의 구조적 특징과 통계적 배경, 그리고 향후 금융 소비자에게 미칠 실무적 영향력을 심층적으로 분석합니다.1. 현행 금리인하요구권의 운영 현황 및 한계 (2022~2025)그동안 금융당국은 금리인하요구권의 실효성을 높이기 위해 공시 제도 도입 등 다양한 노력을 기울여 왔습니다. 그러나 실제 데이터상으로는 소비자의 체감도가 낮았던 것이 현실입니다.[표1] 금리인하요구권 관련 주요 통계 (금융..

안녕하세요. 주거금융경제연구소입니다.정부는 2026년 상반기 경제정책방향을 통해 기존 ISA(개인종합자산관리계좌)의 틀을 완전히 재편하는 ‘생산적 금융 ISA(일명 슈퍼 ISA)’ 도입을 공식화했습니다. 이번 개편은 가계 자산의 부동산 편중을 해소하고 자본시장의 역동성을 제고하려는 거시적 목적을 담고 있습니다.오늘은 부동산학 박사이자 금융 실무 전문가의 시각에서 이번 정책의 데이터 분석과 그에 따른 자산관리 전략을 정리해 드립니다.1. 2026년 ISA 개편의 거시적 배경: 생산적 금융현재 대한민국 가계의 비금융자산(부동산 등) 비중은 약 77% 수준으로, 주요 선진국 대비 기형적으로 높은 수치를 기록하고 있습니다. 정부가 '생산적 금융'이라는 기치 아래 ISA 혜택을 파격적으로 확대하는 이유는 명확합니..

주거금융경제연구소 소장, 부동산학 박사 김광년입니다. 네이버 블로그에서는 2026년 연금 개편을 “일하면서 연금 다 받는 시대”라는 키워드로 정리했습니다. 이번 티스토리 글에서는 수치·공식·정책 의도까지 들어가서, 실제 설계와 시뮬레이션에 바로 쓸 수 있는 수준으로 정리해 보겠습니다. 1. 재직자 노령연금 감액, “사실상 폐지”에 가까운 구조 1) 법·제도 구조 보건복지부 보도자료를 보면, 2025년까지는 국민연금 재직자(노령연금+근로·사업소득자)에 대해 월 소득이 A값(평균소득, 약 309만 원)을 넘으면 5개 구간으로 나누어 최대 15만 원까지 감액했습니다. 2025년 기준 구조를 간단히 정리하면: ● 월소득 ≤ A값: 감액 없음 ● A값 초과 구간: 1·2구간: 초과소득 200만 원 미만, 구간..

주거금융경제연구소는 급변하는 부동산 시장과 복잡한 금융 환경 속에서 가계의 안정적인 자산 형성과 성공적인 노후 설계를 돕기 위해 설립된 주거금융·주택연금 전문 연구기관입니다. 본 연구소장 김광년은 부동산학 박사로서의 학문적 깊이와 前 하나은행 지점장으로 30년간 현장을 누빈 금융 실무 역량을 겸비하고 있습니다. 우리는 이론에 매몰되지 않는 실전 솔루션, 현장에 치우치지 않는 객관적 데이터를 지향합니다. 주요 연구 및 자문 분야 1. 부동산 금융 및 주거 전략주택연금: 고령층의 안정적인 현금흐름(Cash-flow) 설계 및 최적화주거금융: 주택담보대출, 전·월세 보증금, 금리 변동기 레버리지 전략실전 투자: 경매·NPL 분석 및 다주택자 리스크 관리 컨설팅2. 연금 및 세제 혜택 금융 상품 (New)은퇴 ..

안녕하세요. 주택연금의 원리부터 실전까지 짚어드리는 박사지점장입니다. 이 글은 “주택연금 이자·보증료 구조”가 궁금하신 분들께, 왜 이게 ‘당장 내 통장에서 빠져나가는 이자’가 아니라 후불제 구조의 안전장치인지 정리해 드리기 위한 글입니다. 1. “내 주머니에서 나가는 돈은 0원입니다” – 주택연금의 후불제 구조 일반적인 주택담보대출은 매달 통장에서 이자가 빠져나갑니다. 돈이 부족해서 대출을 받았는데, 이자를 내느라 또 허덕이게 되는 구조죠. 주택연금은 다릅니다. 이자와 연 보증료를 지금 당장 현금으로 내지 않습니다. 한국주택금융공사가 대신 내주고, 그 금액을 대출잔액에 더해서 적어 두었다가 나중에 집을 정산할 때 한꺼번에 계산합니다. 그래서 가입자 입장에서 보면, 돌아가실 때까지 내 통장에서 나가는 돈..