안녕하세요, 주거금융경제연구소 박사지점장 김광년입니다. 😊2025년 말 기준, 전세사기 누적 피해자는 35,909명, 피해 보증금 규모는 4.7조 원이라는 충격적인 수치를 기록하고 있습니다. 정부는 그간 전세계약을 '사적 자치' 영역으로 보아 사후 구제에 치중해왔으나, 이번 2026년 3월 10일 발표된 「전세사기 방지 대책」은 '선제적 예방'으로 정책의 패러다임을 완전히 전환했다는 점에서 큰 의미가 있습니다. 금융 실무 현장의 경험과 이론적 배경을 바탕으로 이번 대책을 심층 분석해 드립니다.1. 전세사기 발생의 근본 원인 진단: '기울어진 운동장'정부는 전세사기를 임대인의 재무 상태 및 권리관계에 대한 임차인의 정보 접근성이 제한되어 발생한 '사회적 재난'으로 규정했습니다.정보의 폐쇄성: 다가구주택 ..

부동산 하락기나 정체기에 접어들면 보증금이 매매가를 추월하거나, 경매 낙찰가보다 높아지는 '깡통전세' 사고가 빈번하게 발생합니다. 금융권에서 수많은 여신 심사를 담당했던 지점장 경험과 부동산학 연구자로서의 시각을 담아, 여러분의 소중한 자산을 지킬 실전 수칙을 공유합니다.1. 전세가율 70%의 법칙: 하락기의 마지노선아무리 입지가 좋은 아파트라 하더라도 전세가가 매매가의 70%를 넘는 시점부터는 보증금 회수가 어려워질 수 있으므로 리스크 점검 구간으로 인식해야 합니다.이유: 부동산 시장 하락기에는 매매가가 급격히 조정될 수 있습니다. 이때 전세가율이 높으면 매매가 하락폭이 보증금 하락으로 직결됩니다.경매 실무적 관점: 만약 해당 물건이 경매로 넘어갈 경우, 제반 비용과 낙찰가율을 고려하면 전세가율 70%..

말소기준권리보다 빠른 임차인, 왜 이렇게 위험한가? 판례로 보는 ‘보이지 않는 손’의 정체 경매 초보자들의 공포 대상 1순위가 바로 “말소기준권리보다 빠른 전입일을 가진 대항력 있는 임차인”입니다. 겉으로 보기에는 시세보다 1억 싸게 산 것처럼 보이지만, 임차인의 보증금 3억을 추가로 인수하는 순간, 그 물건은 시세보다 훨씬 비싸게 산 최악의 투자로 변합니다. 이 글에서는 * 왜 선순위 임차인의 보증금이 낙찰자에게 ‘보이지 않는 손’처럼 달라붙는지, * 대법원 판례가 어떻게 판단하고 있는지, * 실전에서 무엇을, 어떤 순서로 체크해야 안전한지를 독자 눈높이에 맞춰 정리해 드리겠습니다. 1. 핵심 법리 정리: 대항력·말소기준권리·보증금 인수 1) 말소기준권리와 대항력의 관계 말소기준권리는 경매에서 “어..