1. 소비자동향조사, 무엇을 어떻게 보는 지표인가한국은행의 「소비자동향조사」는 전국 2천여 가구를 대상으로 설문을 실시해, 향후 1년을 바라보는 가계의 기대와 불안을 수치화한 조사입니다. ​ 이 중 소비자심리지수(CCSI)는 여러 개별지수를 종합한 "헤드라인 지표"이고,주택가격전망 CSI는 향후 1년간 집값 방향에 대한 소비자 기대를 보여주는 “부동산 심리 지표”입니다. ​● CCSI 100 초과: 경제 상황을 낙관하는 가구 비중이 비관하는 가구보다 많음. ● 주택가격전망 CSI 100 초과: 집값 상승을 예상하는 가구 비중이 하락 예상보다 많음. 즉, CCSI는 ‘경제 기온’, 주택가격전망은 ‘집값 체감 온도’라고 이해하시면 됩니다. 2. 2026년 2월, 숫자로 보는 ‘훈풍 도는 경기 vs 식어가는 ..

주거금융경제연구소는 급변하는 부동산 시장과 복잡한 금융 환경 속에서 가계의 안정적인 자산 형성과 성공적인 노후 설계를 돕기 위해 설립된 주거금융·주택연금 전문 연구기관입니다. 본 연구소장 김광년은 부동산학 박사로서의 학문적 깊이와 前 하나은행 지점장으로 30년간 현장을 누빈 금융 실무 역량을 겸비하고 있습니다. 우리는 이론에 매몰되지 않는 실전 솔루션, 현장에 치우치지 않는 객관적 데이터를 지향합니다. 주요 연구 및 자문 분야 1. 부동산 금융 및 주거 전략주택연금: 고령층의 안정적인 현금흐름(Cash-flow) 설계 및 최적화주거금융: 주택담보대출, 전·월세 보증금, 금리 변동기 레버리지 전략실전 투자: 경매·NPL 분석 및 다주택자 리스크 관리 컨설팅2. 연금 및 세제 혜택 금융 상품 (New)은퇴 ..

안녕하세요, 주거금융경제연구소입니다. 현장에서 상담을 하다 보면, 주택연금은 단순히 “집을 맡기고 돈을 받는 제도”가 아니라 노후 자산 포트폴리오를 설계하는 주거금융에 가깝다는 것을 느끼게 됩니다. 고령기에는 거주지 이동, 요양원·요양병원 입소 등 삶의 패턴이 크게 바뀌기 때문에, 가입 이후의 변화에 어떻게 대응하느냐가 자산 효율성을 좌우합니다. ​ 오늘은 실무에서 자주 나오는 ● 담보주택 변경 시 비용 구조, ● 저당권 방식과 신탁 방식의 임대 전략, ● 기존 가입자의 방식 변경 시 고려할 점 을 중심으로 구체적으로 정리해 보겠습니다. 1. 거주지 이전 시 ‘담보주택 변경’과 비용 구조 주택연금 가입 후 자녀 근처, 실버타운 인근 등으로 이사해야 하는 상황이 오면, 기존 담보주택을 해지하는 것이 아..

주택연금 가입 시기, 집값과 2026년 개편까지 한 번에 정리 주택연금 가입을 앞두고 가장 많이 받는 질문이 있습니다. “집값이 더 오를 것 같은데 지금 가입하면 손해 아닌가요?” “반대로 지금 가입했는데 나중에 집값이 확 오르면 억울하지 않을까요?” 이 글에서는 주택연금 가입 시기, 집값 상승·하락에 따른 유불리, 중도해지·재가입 리스크, 그리고 2026년 주택연금 개편(월 수령액·초기보증료 변화)까지 한 번에 정리합니다. 1. 주택연금 월지급금, 왜 ‘철밥통’ 구조인가?이 절에서는 주택연금 월지급금이 왜 집값 변동과 무관하게 유지되는지를 정리합니다. 주택연금의 월지급금은 가입 시점의 주택 가격(감정가), 가입자의 나이, 이자율·기대수명 등을 반영해 산정됩니다. 한 번 산정된 월지급금은 이후 집값이 오..

안녕하세요. 주택연금의 원리부터 실전까지 짚어드리는 박사지점장입니다. 이 글은 “주택연금 이자·보증료 구조”가 궁금하신 분들께, 왜 이게 ‘당장 내 통장에서 빠져나가는 이자’가 아니라 후불제 구조의 안전장치인지 정리해 드리기 위한 글입니다. 1. “내 주머니에서 나가는 돈은 0원입니다” – 주택연금의 후불제 구조 일반적인 주택담보대출은 매달 통장에서 이자가 빠져나갑니다. 돈이 부족해서 대출을 받았는데, 이자를 내느라 또 허덕이게 되는 구조죠. 주택연금은 다릅니다. 이자와 연 보증료를 지금 당장 현금으로 내지 않습니다. 한국주택금융공사가 대신 내주고, 그 금액을 대출잔액에 더해서 적어 두었다가 나중에 집을 정산할 때 한꺼번에 계산합니다. 그래서 가입자 입장에서 보면, 돌아가실 때까지 내 통장에서 나가는 돈..

안녕하세요. 평생 금융 현장에서 어르신들의 노후 고민을 함께 풀어드리고, 이제는 주거금융을 연구하는 박사지점장입니다. 이 글은 집 한 채가 거의 전 재산인 부모님들이 주택연금을 활용해 노후 생활비와 상속을 함께 설계하는 방법을, 실제 상담 사례와 데이터로 풀어보는 첫 번째 글입니다. 상담실에서 어르신들을 뵙다 보면 주택연금 이야기가 나올 때 늘 이런 말씀을 많이 하십니다. "그래도 이 집 한 채는 자식놈들 물려줘야지, 내가 써버리면 미안해서 어떻게 해…" 평생 자식 농사 지으며 사신 우리 부모님들의 마음, 저도 잘 알고 있습니다. 하지만 박사이자 전직 은행 지점장으로서, 오늘은 조금 냉정하게 “진짜 효도”가 무엇인지 이야기해 보려 합니다. 집은 남겼는데 통장은 비었을 때 – 주택연금이 필요한 순간 자녀에..

주택연금 전공 박사이자 금융 실무 전문가로서, 이번 2026년 3월 주택연금 개편안의 상세 데이터와 그에 따른 실무적 시사점을 정리해 드립니다. 본 내용은 고객과 은퇴 설계 상담 및 외부 강의 자료로 활용이 가능합니다.1. 연령별·주택가격별 조정 내역 상세 (26.3.1. 기준)이번 개편안은 저연령층과 고가 주택 보유자에게 상대적으로 더 높은 인상률을 적용하고 있습니다.주택가격(시세)연령현행 월지급금조정 후(26.3.1~)증감률3억 원55세443,000원468,000원5.52%5억 원60세1,001,000원1,053,000원5.21%9억 원70세2,677,000원2,770,000원3.47%12억 원80세3,936,000원4,060,000원3.17%분석: 전체적으로 연령이 낮을수록 월지급금 인상 폭이 크게..

1. 연구 개요발표일: 2026년 2월 6일학술대회: 2026년 경제학 공동학술대회 (한국부동산학회 발표논문) 저자: 김광년(목원대학교 박사), 정재호(목원대학교 교수)2. 분석 방법론 (Methodology) 본 연구는 2011년부터 2023년까지 13년간의 '재정패널조사(NaSTaB)' 데이터를 활용하였습니다. PSM (Propensity Score Matching): 가입자와 비가입자 간의 선택 편의(Selection Bias) 통제Staggered DID (시차를 둔 이중차분법): Sun & Abraham (2021) 추정량을 적용하여 가입 시점의 이질성을 반영3. 주요 실증 분석 결과 (Findings)구분발현 시점주요 결과 내용총부채(Log)Year 0가입 즉시 유의미한 감소(-0.846), ..

"This blog is the official archive of Dr. Kim's research on Housing Finance and Real Estate." (이 블로그는 김광년 박사의 주거 금융 및 부동산 연구 공식 아카이브입니다.) 안녕하세요. 주거금융경제연구소장 김광년 박사입니다.이곳 [핵심 연구: 주택연금과 노후전략] 카테고리는 우리 연구소의 심장(Heart)과도 같은 공간입니다. 제가 왜 이 공간을 만들었는지, 그리고 앞으로 어떤 이야기들을 나누게 될지 소개해 드리고자 합니다.1. "집은 있는데 쓸 돈이 없다?"제가 시중은행 지점장으로 수많은 고객을 상담하며 가장 안타까웠던 순간은, 평생 고생해서 마련한 번듯한 내 집은 있지만 당장 생활비가 부족해 힘겨워하는 은퇴자분들을 볼 때였습니다..