주거금융경제연구소 소장, 부동산학 박사 김광년입니다. 네이버 블로그에서는 2026년 연금 개편을 “일하면서 연금 다 받는 시대”라는 키워드로 정리했습니다. 이번 티스토리 글에서는 수치·공식·정책 의도까지 들어가서, 실제 설계와 시뮬레이션에 바로 쓸 수 있는 수준으로 정리해 보겠습니다. 1. 재직자 노령연금 감액, “사실상 폐지”에 가까운 구조 1) 법·제도 구조 보건복지부 보도자료를 보면, 2025년까지는 국민연금 재직자(노령연금+근로·사업소득자)에 대해 월 소득이 A값(평균소득, 약 309만 원)을 넘으면 5개 구간으로 나누어 최대 15만 원까지 감액했습니다. 2025년 기준 구조를 간단히 정리하면: ● 월소득 ≤ A값: 감액 없음 ● A값 초과 구간: 1·2구간: 초과소득 200만 원 미만, 구간..

주거금융경제연구소는 급변하는 부동산 시장과 복잡한 금융 환경 속에서 가계의 안정적인 자산 형성과 성공적인 노후 설계를 돕기 위해 설립된 주거금융·주택연금 전문 연구기관입니다. 본 연구소장 김광년은 부동산학 박사로서의 학문적 깊이와 前 하나은행 지점장으로 30년간 현장을 누빈 금융 실무 역량을 겸비하고 있습니다. 우리는 이론에 매몰되지 않는 실전 솔루션, 현장에 치우치지 않는 객관적 데이터를 지향합니다. 주요 연구 및 자문 분야 1. 부동산 금융 및 주거 전략주택연금: 고령층의 안정적인 현금흐름(Cash-flow) 설계 및 최적화주거금융: 주택담보대출, 전·월세 보증금, 금리 변동기 레버리지 전략실전 투자: 경매·NPL 분석 및 다주택자 리스크 관리 컨설팅2. 연금 및 세제 혜택 금융 상품 (New)은퇴 ..

안녕하십니까. 주거금융경제연구소 소장 김광년 박사입니다. 2026년 2월 10일 이후 체결되는 부동산 매매계약부터는 실거래가 신고 시 계약서와 계약금 지급 증빙을 함께 제출해야 합니다. 단순히 서류 한 장 더 내는 수준이 아니라, 그동안 적지 않은 거래에서 반복되어 온 업·다운계약을 제도적으로 차단하겠다는 정부의 강한 메시지입니다. 오늘은 부동산 리니언시(자진신고자 감면제도)의 법·제도 구조와, 실무에서 어떤 리스크로 이어지는지 금융·세무 관점까지 포함해 정리해 보겠습니다. 1. 업·다운계약의 유인과 왜곡 구조 부동산 시장에서 업·다운계약이 사라지지 않는 이유는 분명합니다. “당장 손에 잡히는 이익”이 있기 때문입니다. 하지만 이 구조가 금융·조세 시스템 전체에는 독소처럼 작용합니다. 1) 다운계약● 목..

계약 전부터 잔금 이후까지, 금융 실무와 법적 리스크를 동시에 관리하는 자산 보호 전략주택 매매는 한 가계의 가장 큰 자산이 이동하는 복합 금융 거래입니다. 공인중개사를 통한 진행이 일반적이지만, 매수인이 스스로 금융·법적 리스크를 점검하지 않으면 사고 발생 시 누구도 끝까지 책임지지 않습니다. 필자는 부동산학 박사이자 전직 은행 지점장으로서, 실제 현장에서 발생한 사례를 기반으로 계약 전·계약서 작성·물건 검증·잔금 및 소유권 이전 단계별로 리스크 관리 포인트를 정리합니다. 1. 계약 체결 단계 – ‘보이지 않는 리스크’를 선제 차단 1) 담보대출 가능 여부의 실질 확인 (LTV·DSR·스트레스 DSR) LTV 규제만 보고 ‘이 정도면 대출이 나오겠지’라고 판단했다가, 실제로는 DSR(총부채원리금상환..

1. 정책적 맥락: 금융규제와 주거정책의 결합최근 이재명 대통령이 “양도세 감면까지 해주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 다주택자에게, 만기 시점에 대출 연장 혜택을 주는 것이 공정한가”라는 취지의 메시지를 잇달아 발신하면서, 등록 임대사업자에 대한 세제·금융 특례의 재조정이 본격화되고 있습니다. 이와 연동해 금융위원회는 은행·상호금융 등 전 금융권을 대상으로 약 13조 9천억 원 규모의 주거용 임대사업자 대출에 대한 상환구조·만기 연장 절차를 점검하고, 만기 연장 시 RTI 재심사를 포함한 규율 강화 방안을 논의 중입니다. 이 조치는 단순한 여신 관행 개선을 넘어, 금융규제를 통해 다주택자의 기대수익·보유기간을 조절함으로써 ‘주택 공급 확대’와 ‘부동산 투기 완화’를 동시에 겨냥하..

안녕하세요, 주거금융경제연구소입니다. 현장에서 상담을 하다 보면, 주택연금은 단순히 “집을 맡기고 돈을 받는 제도”가 아니라 노후 자산 포트폴리오를 설계하는 주거금융에 가깝다는 것을 느끼게 됩니다. 고령기에는 거주지 이동, 요양원·요양병원 입소 등 삶의 패턴이 크게 바뀌기 때문에, 가입 이후의 변화에 어떻게 대응하느냐가 자산 효율성을 좌우합니다. ​ 오늘은 실무에서 자주 나오는 ● 담보주택 변경 시 비용 구조, ● 저당권 방식과 신탁 방식의 임대 전략, ● 기존 가입자의 방식 변경 시 고려할 점 을 중심으로 구체적으로 정리해 보겠습니다. 1. 거주지 이전 시 ‘담보주택 변경’과 비용 구조 주택연금 가입 후 자녀 근처, 실버타운 인근 등으로 이사해야 하는 상황이 오면, 기존 담보주택을 해지하는 것이 아..

초고령사회에 대응하기 위해 고령자 전용 주거·의료·돌봄·여가 인프라를 한 번에 갖춘 ‘은퇴자마을(도시)’ 조성을 가능하게 하는 「은퇴자마을 조성 및 운영에 관한 특별법」이 2026년 2월 12일 국회 본회의를 통과했습니다. 이로써 미국 ‘선 시티(Sun City)’와 유사한 한국형 은퇴자 도시 모델을 국가 차원에서 본격 추진할 법적 기반이 마련됐습니다. 1. 법 제정의 취지와 기본 개념 1) 정식 명칭: 「은퇴자마을 조성 및 운영에 관한 특별법」. 2) 소관 부처: 국토교통부. 3) 시행 시점: 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행(하위법령 정비 기간 확보). 입법 취지는 다음 두 가지 축으로 정리할 수 있습니다. ● 초고령화·지역소멸 대응 2025년 이후 급속한 고령화, 지방 인구 감소에 대응해 고령자가..

안녕하세요. 금융 실무 전문가이자 부동산학 박사, 박사지점장입니다. 최근 인스타툰 '김부장의 경매 실수'가 화제입니다.낙찰의 기쁨도 잠시, 은행에서 "DSR 한도 초과로 대출 불가합니다"라는 청천벽력 같은 소리를 듣고 보증금 수천만 원을 날릴 위기에 처한 모습은 결코 남의 일이 아닙니다.특히 2026년 현재, 스트레스 DSR 강화로 인해 자금 계획 없는 입찰은 곧 '투자'가 아닌 '손실'로 이어집니다.1. 왜 경매 초보자는 '대출 절벽'에 빠졌는가?경매 낙찰 후 잔금은 민사집행규칙 제78조에 따라 매각허가결정 확정된 날로부터 1월 안의 날로 정해진 기일 내에 납부해야 합니다. 하지만 2026년 금융 환경은 매우 깐깐합니다.스트레스 DSR의 벽: 수도권 기준 1.2%p 가산금리가 적용되어 실제 대출 가능액..

안녕하세요. 주거금융경제연구소 소장 김광년 박사입니다 부동산 경매는 단순한 낙찰을 넘어, 정확한 권리 분석과 치밀한 금융 전략이 맞물려야 하는 고도의 자산 관리 과정입니다.저는 부동산학 박사로서 갖춘 이론적 토대와 하나은행 지점장으로서 현장에서 쌓은 금융 실무 경험을 바탕으로, 여러분의 안전한 투자를 돕고자 합니다.경매 물건 분석부터 대출 실행, 주거 금융 설계까지 실질적인 도움이 필요하신 분들은 아래 양식에 맞춰 글을 남겨주시기 바랍니다.📝 상담 신청 (여기를 눌러주세요) 💡 박사지점장의 약속전문성: 부동산학 박사의 안목으로 리스크를 철저히 검증합니다.실무 중심: 전직 지점장의 시각으로 가장 효율적인 금융 솔루션을 제시합니다.신뢰성: 현재 한국FP협회 대전지부 포럼 회장으로서 정직하고 투명한 상담..

1. 서론 – “이사비 1천만 원”이 진짜 문제일까? 경매 낙찰에 성공한 김부장, 현장에 가보니 점유자가 이렇게 말합니다. “이사비 1천만 원 안 주면, 절대 안 나가요. 배째!” 경매 초보가 여기서 가장 많이 하는 오해는 두 가지입니다. 1) 이사비는 법적으로 ‘원래 주는 돈’이라고 착각하는 것. 2) 화가 나서 “그럼 강제집행!”이라고만 외치고, 비용·시간·판례 구조를 모른 채 집행을 선택하는 것. 실전에서는 이 두 가지 오해 때문에 1) 수익률이 무너지고 2) 명도가 6개월~1년 지연되고 3) 강제집행 비용까지 떠안는 일이 반복됩니다. 그래서 오늘은 “경매 명도 판례”와 “실전 체크리스트”를 함께 보면서, 이사비·인도명령·강제집행을 숫자와 법으로 정리해 보겠습니다. 2. 경매 명도 판례 1) 인도..